Voor de huurders onder ons

[HansWorst 4]

Uiteraard is iedere zaak uniek, toch is dit wel een vrij recente, voor de huurder voordelige, uitspraak.

 

Zover ik kan redeneren neemt de rechter (zie 4.8) niet eens in overweging of de wiet al dan niet binnen is gekweekt.

 

LJN BX3844, Rechtbank Leeuwarden, 392392 CV EXPL 12-3467

Datum uitspraak: 03-08-2012

Datum publicatie: 08-08-2012

Rechtsgebied: Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig

Zaaknummers: 392392 CV EXPL 12-3467

Sector toon: Sector kanton

 

De stichting STICHTING WOONFRIESLAND,

gevestigd te Grou,

eiseres,

gemachtigde: mr. I.E. Morssink, werkzaam bij WoonFriesland,

 

tegen

 

 

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. B.M.J.C. van Lee, kantoorhoudende te Leeuwarden.

 

Partijen zullen hierna WoonFriesland en [gedaagde] worden genoemd.

 

 

Procesverloop

 

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- het tussenvonnis van 15 juni 2012;

- de brief met producties van WoonFriesland d.d. 27 juni 2012 ten behoeve van de zitting van 5 juli 2012;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 5 juli 2012.

 

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

 

Motivering

 

De feiten

 

2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

 

 

2.2. [gedaagde] huurt sinds 9 februari 2010 de woning aan [adres] in [woonplaats] van WoonFriesland (hierna: de woning).

 

2.3. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de "Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte" (verder te noemen: algemene voorwaarden) van WoonFriesland, zoals vastgesteld op 28 oktober 2003. Artikel 7.3 van de algemene voorwaarden bepaalt onder meer het volgende:

 

"Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder:

…

- niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld;…"

 

2.4. [gedaagde] heeft twee hennepplanten in zijn tuin gekweekt.

 

2.5. Uit een door de politie opgemaakte mutatie gedateerd 7 november 2011 blijkt het volgende. Op grond van waargenomen kortstondige bezoekjes aan de woning van [gedaagde] rees het vermoeden dat vanuit de woning werd gedeald. Op7 november 2011 heeft de politie [gedaagde] in zijn woning bezocht en daarbij 500 gram wiet in boterhamzakjes en gripzakjes aangetroffen, alsmede wiettoppen, wietplantafval en takken. Voorts is door de politie geconstateerd dat een slaapkamer in de woning was ingericht als kwekerij: er hingen twee lampen en voor de ramen hingen meerdere dekens. Er is geen afzuiging aangebracht. Op de zolder zijn door de politie meerdere lijnen aangetroffen met daaraan takken wiet die hingen te drogen. Behalve de aangetroffen wiet is verder niets in beslag genomen.

 

2.6. Bij brief van 23 januari 2012 heeft WoonFriesland onder meer het volgende aan [gedaagde] meegedeeld:

 

"…

Onlangs hebben wij moeten constateren dat u niet voldoet aan uw verplichtingen. U heeft in strijd met de bestemming van de woning een hennepdrogerij en/of hennepkwekerij en/of hennephandel, in de woning geëxploiteerd. …

 

Het beleid van WoonFriesland is dat zij geen hennepteelt op wat voormanier dan ook, tolereert. …

 

Gelet op het vorenstaande verzoek ik u - en voor zover nodig sommeer ik u - om mij binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief mee te delen dat u de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2012 opzegt en de woning alsdan in correcte staat aan WoonFriesland zult opleveren.…"

 

2.7. [gedaagde] heeft aan genoemde sommatie van WoonFriesland geen gehoor gegeven.

 

2.8. In 2012 is [gedaagde] strafrechtelijk veroordeeld voor het op 7 november 2011 voorhanden hebben van hennep tot een deels voorwaardelijke straf.

 

 

De vordering

 

3.1. WoonFriesland vordert:

 

1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan [adres] te [woonplaats], te ontbinden;

 

2. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen met medeneming van het zijne en de zijnen, en het gehuurde schoongemaakt, ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan WoonFriesland ter beschikking te stellen;

 

3. [gedaagde] te veroordelen om aan WoonFriesland een schadevergoeding te voldoen ter hoogte van de nog nader te bepalen schade welke is ontstaan ten gevolge van de aanwezigheid van de hennepkwekerij danwel hennepdrogerij;

 

4. [gedaagde] te veroordelen om aan WoonFriesland te voldoen aan schadevergoeding over de periode vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst een bedrag gelijk aan de hoogte van de huurprijs die uit hoofde van de huurovereenkomst tussen partijen verschuldigd zou zijn, voor elke dag dat hetgebruik van het gehuurde voortduurt;

 

5. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder het nasalaris, met de bepaling dat indiende proceskosten niet binnen veertien dagen na vonniswijzing zijn voldaan, [gedaagde] wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd.

 

3.2. WoonFriesland heeft ter onderbouwing van haar het volgende gesteld. WoonFriesland voert een stringent beleid ten aanzien van activiteiten van huurders op het gebied van hennep. Hennep in en om huurwoningen van WoonFriesland wordt niet geduld en bij constatering leidt dat tot ontbinding van dehuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Om die reden is in de algemene voorwaarden bepaald dat het de huurder niet is toegestaan hennep te kweken of andere activiteiten te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. Ook draagt WoonFriesland via het periodieke magazine "Woonnieuws" haar stringente beleid terzake uit. [gedaagde] heeft desondanks hennep gekweekt en gedroogd in en om het gehuurde. Dat moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en schadevergoeding.

 

3.3. [gedaagde] voert verweer en stelt dat, mede gezien het ontbreken van de vaste indicatoren voor bedrijfsmatige kweek (belichting, verwarming, bevloeiing), geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. Er is geen gevaar voor het gehuurde of de omgeving opgetreden. [gedaagde] heeft slechts twee planten geteeld en dat was enkel voor eigen gebruik. Van overlast is geen enkele sprake geweest. Gezien het voorgaande is er geen sprake van een tekortkoming, althans nietéén die de ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen van dien rechtvaardigt. Daarbij komt dat debelangen van WoonFriesland gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] onvoldoende zwaarwegend zijn.

 

De beoordeling van het geschil

 

4.1. Ten aanzien van de door WoonFriesland gevorderde ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Vooropgesteld wordt dat blijkens artikel 6:265 BW iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van éénvan zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden.

 

4.2. Met betrekking tot de vraag of in casu sprake is van een tekortkoming overweegt de kantonrechter als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat bij [gedaagde] hennep is aangetroffen en dat hij twee hennepplanten heeft geteeld en gedroogd om en in de woning. Daarmee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 7.3 van de algemene voorwaarden, welk artikel bepaalt dat in de woning geen activiteiten in strijd met de Opiumwet mogen worden verricht. Aldus is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst. Of al dan niet sprake is van bedrijfsmatige kweek is voor deze vaststelling niet relevant. Van het verbod van artikel 7.3 van de algemene voorwaarden zijn niet-bedrijfsmatige hennepkwekerijen immers niet uitgesloten.

 

4. 3. Op grond van de geconstateerde tekortkoming kan de huurovereenkomst worden ontbonden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (vgl. HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst met haar gevolgen voor de huurder van woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232).

 

4.4. Bij de beoordeling of de tekortkoming van [gedaagde] voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, is allereerst relevant dat als onweersproken is komen vast te staan dat [gedaagde] slechts twee hennepplanten heeft geteeld, gedroogd en bewerkt om en in de woning. Van een bedrijfsmatige kwekerij was naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval geen sprake. De kantonrechter heeft daarbij in het bijzonder gelet op de Aanwijzing Opiumwet van het Openbaar Ministerie. Uit die Aanwijzing volgt dat bij vijf planten of minder wordt aangenomen dat er geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. Deze situatie, zo volgt tevens uit de Aanwijzing, wordt gelijk behandeld als de situatie waarin wordt geconstateerd dat sprake is van een geringe hoeveelheid die is bestemd voor eigen gebruik. Dat in de onderhavige zaak van een dergelijk eigen gebruik sprake was, is door [gedaagde] onweersproken gesteld. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting onweersproken naar voren heeft gebracht dat hij zich met de oogst van de onderhavige twee planten een jaar lang kon redden. Van een continue kweek was derhalve geen sprake.

 

4.5. Daar komt bij dat de bij [gedaagde] door de politie op 7 november 2011 in de woning aangetroffen situatie de benaming "hennepkwekerij" of "hennepdrogerij" nauwelijks rechtvaardigt. Immers, de politie heeftblijkens haar mutatie in een - volgens de verbalisanten als kwekerij ingerichte - ruimte slechts twee (niet nader omschreven) lampen aangetroffen en daarnaast geconstateerd dat er dekens voor de ramen hingen. Overige zaken die doorgaans worden gebruikt in een hennepkwekerij zijn niet aangetroffen, zoals afzuiging, transformatoren, ventilatorkachels, tijdklokken, bemesting, bevloeiing of koolstoffilters. Op de zolder zijn slechts enkele lijnen aangetroffen met daaraan takken wiet; faciliteiten om het drogente versnellen, zoals droogmachines, zijn niet aangetroffen.

 

4.6. Gesteld noch gebleken is voorts dat [gedaagde] de elektrische installatie in de woning heeft gemanipuleerd, bijvoorbeeld door zekeringen te verzwaren of de elektriciteitsmeter te omzeilen. Aldus was een verhoogd risico voor brand en/of andere schade niet aan de orde.

 

4.7. Evenmin is gesteldof gebleken dat er sprake is geweest van overlast in welke vorm dan ook. [gedaagde] heeft ter zitting in dat verband allereerst onweersproken gestelddat het bij de door de politie gerelateerde "kortstondige bezoekjes" ging om familie, kennissen en/of collega's, welke bezoeken niets te maken hadden met hennep. Dat [gedaagde] ook voor derden teelde, zoals WoonFriesland heeft aangevoerd, is onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat, zoals WoonFriesland ter zitting heeft betoogd, er sinds het incident op 7 november 2011 veel minder kortstondige aanloop bij de woning is, acht de kantonrechter in ieder geval in dat licht niet doorslaggevend. Daarbij komt dat er door omwonenden ook niet is geklaagd over overlast door veelvuldig bezoek. Van klachten over andere vormen van overlast, bijvoorbeeld stankoverlast, is evenmin gebleken.

 

4.8. Al met al is de kantonrechter op grond van het voorgaande en met name gezien de kleine schaal waarop [gedaagde] zich met hennep heeft beziggehouden (twee planten), het uitblijven van overlast in welke vorm dan ook en het feit dat [gedaagde] enkel voor eigen gebruik kweekte, van oordeel dat degeconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. De strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] in verband met de onderhavige hennep maakt dat oordeel niet anders. De vordering tot ontbinding wordt dan ook afgewezen. Datzelfde lot treft de vordering tot ontruiming, alsmede de vordering sub 4 tot schadevergoeding in verband met voortdurend gebruik van de woning.

 

4.9. Gezien het voorgaande behoeft het woonbelang van [gedaagde] geen bespreking meer.

 

4.10. WoonFriesland heeft daarnaast nog gevorderd dat [gedaagde]zal worden veroordeeld tot vergoeding van nog nader te bepalen schade. Deze vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt.

 

4.11. WoonFriesland zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 450,00 (2 punten x tarief € 225,-) aan salaris gemachtigde.

 

5. Beslissing

 

De kantonrechter:

 

5.1. wijst de vorderingen van WoonFriesland af;

 

5.2. veroordeelt WoonFriesland in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 450,-;

 

5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

 

 

Aldus gewezen door mr. H.J. Idzenga, kantonrechter, en uitgesproken teropenbare terechtzitting van 3 augustus 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

 

c 306

[carpe_diem 31]

Khad niet anders verwacht....

 

mij is geen geval beken van binnen of buiten kweek met max 5 planten dat de huurder door de rechter eruit gezet is...

 

mooie jurisprudentie is dit

 

 

nooit ingaan op druk of chantage van de wb...

 

 

Werd er hogerberoep aangetekend ???

[Epancratius 0]

[cannabusinesss 50]

het betreft hier 2 planten, de meeste hebben wel 10 of 15 staan minimaal.

[HansWorst 4]

Geen idee of er hoger beroep is aangetekend.

 

Bewijst inderdaad maar weer eens dat je nooit vrijwillig het contract moet laten ontbinden, altijd via de rechter laten lopen. Je hoeft (bij de kantonrechter) niet eens een advocaat in te schakelen.

[cannabusinesss 50]

ik wou er toen vanaf omdat ik er niet woonde en alleen als kweeklocatie de woning huurde.

Ik liep toen ook tegen de lamp wegens huisvredebreuk van de eigenaar.

 

Ik heb met hem een deal kunnen maken ontbinding en terugbetaling van de borg in ruil dat

ik hem niet aanklaag wegens huisvredebreuk. Dit is toen vermeld in het ontbindingscontract.

 

Ik was allang blij want ik kon daar dus niks meer.

 

Er is mij toen een boete opgelegd die ik niet betaalde want ik wilde het voor laten komen en het

alsnog op de huisvredebreuk gooien toen kreeg ik een ander voorstel met 700 euro vermindering

toen bleef er zowat niks over, een prijsje waar je een brommer voor koopt die ik met de grootste

smile heb betaald.

 

Het minpunt was dat ik op de dag dat ik wilde oogsten naar de klote ging.

[chassie 42]

2 planten en 2 lampen, lees ik dat goed? Lang voorgroeien loont dus echt wel als je in een huurwoning zit

Overigens zie ik dat de rechter de "verbeterde" aanwijzing van de OvJ's nog niet meegenomen heeft, terwijl deze toch ruim voor het oprollen van deze collega was ingegaan.

Wat ik ook duidelijk zie tellen: Niet voor de meter langs en geen verzwaarde zekeringen wordt door de rechter gezien als "geen verhoogd risico op brandgevaar". Dus netjes met je stroom loont ook.

Nog even en die rechter zit hier ook op het forum Kan ie bij mij in ieder geval koffie met gebak krijgen (kan ik rustig zeggen want zulke verstandige mensen zijn er maar weinig, dus dat kan nooit duur worden)

[Delliass 0]

gelukkig kan dit in nederland

[amnees 287]

beste kun je HEEL VEEL kweken, en geld maken om als je je huurhuis uit wordt gekickt, naar een riante contant betaalde villa in Turkije te verhuizen.

[Guest elmanito]

Beter een huis op Sardinië, flink stuk grond erbij voor een klein prijsje.Komt Berlusconi bij je op de koffie om te praten over de fijne tijd met Rubi.

 

on-topic

 

Dit dreunt ook door naar Peppie & Kokkie met hun beleid.

 

[cannabusinesss 50]

Voorgroeien inderdaad alleen dan spreekt men niet meer van plantjes maar van bomen in een ongunstig geval.

[The-Predator 236]

Is deze persoon ook strafrechtelijk de klos geweest dus teler <-> OM.?

[L€on 0]

Jaja

dit zocht ik heb het zelfde dus dit is gunstig voor het kort geding....

de datum is nog niet bekend.

 

1verschil is dat ik had er 5 en met lamp en tent holebi's 80x80 400w. Auto blusser boven hete blok en brand allarm.

 

Ver doet justitie geen verdere stappen.

 

Duim voor me!!

 

Gr. Leon

[Grow Weed 64]

@leon

geen geval is gelijk,

maar

1,2 m2 kweek oppervlakte , 2 250 watt vsa, 8 planten waarvan 3 inde bloei,

bij verhoord meerdere malen laten weten dat ik medich gebruiker ben, ( geen oficieele krijg je in nederland niet voor adhd/autisme ) en geen handel erin,

resulteerde in seponatie van de zaak,

 

khoop dat je er goed vanaf gaat komen

[carpe_diem 31]

2 planten en 2 lampen, lees ik dat goed?

 

 

nee.. nog 1 keer lezen...staat in punt 4.5

 

 

hij had er 2 in de tuin...das alles en wat te drogen hangen..

 

 

 

die 2 lampen waren geen wiet lampen...geen vsa ...geen afzuigers etcetc...

[Grow Weed 64]

carpe ff 2,5 lezen

Voorts is door de politie geconstateerd dat een slaapkamer in de woning was ingericht als kwekerij: er hingen twee lampen en voor de ramen hingen meerdere dekens.

[cannabusinesss 50]

als er geen wietplanten staan kunnen ze niks maken. Er is alleen en ruimte ingericht, had net zo goed voor een film kunnen zijn of een foto

lul er maar een eind aan het maakt niks uit.

 

Geen planten is geen zaak.

[Epancratius 0]

Cannabusiness je mot advocaat worden

[cannabusinesss 50]

iedere idioot weet dat, hoef je geen advocaat voor te zijn.

 

Ze zoeken iets wat strafbaar is. De artikelen zijn op zichzelf niet strafbaar om in bezit te hebben en in combinatie met elkaar in dezelfde ruimte op deze manier geïnstalleerd is de verdenking dat men een cannabisplantage heeft willen exploiteren, echter is hier geen bewijs voor enkel de aangetroffen situatie die suggereert dat men dit van plan was. Als de eigenaar van de installatie beweert dat het niet voor een einddoel bestemt was als zijnde een verboden cannabisplantage gaat hij vrijuit zonder vervolging in welke vorm dan ook.

 

 

Greetz

[Johnny_Sack 669]

Cannabusiness heeft gelijk, zelf meegemaakt. Alleen is het belangrijk dat je zelf natuurlijk je mond houd wat je er gedaan hebt, of van plan was. Bij mij zouden ze nog terug komen om te controleren of ik alles had weggehaald, nooit weer wat van gehoord. Ik heb het idee dat de meeste wouten kwekerijtjes van minder dan 50 planten niet echt de moeite waard vinden. De planten resten lagen in een vuilniszak voor hun neus, nooit de moeite gedaan om er in te kijken.

 

Toch zou ik zelf nooit gaan kweken in een sociale huurwoning, zeker niet met een vriendin en of kinderen.

[Elmo2007 438]

Als je vriendin nou ook kweekt .. hoe zit het dan ?

...

[tuinman 0]

dan heb je het goed voor elkaar elmoo!

 

 

Heb dit meteen naar mn advocaat gestuurd.. misscien kan ie er iets mee in het verweer!

Thnxz voor de post!

[cannabusinesss 50]

hier moet een raadsman uit zichzelf mee komen omdat hij zijn werk moet doen zijn client zo goed mogelijk er vanaf te helpen.

anders is het geen goede advocaat.

 

Daarintegen moet de client wel het volledige verhaal vertellen en niet de helft voor zich houden want dan heeft de raadsman halfbakken informatie waar ie dan vervolgens niet veel mee kan natuurlijk.

 

Greetz

[HansWorst 4]

Is deze persoon ook strafrechtelijk de klos geweest dus teler <-> OM.?

 

De klos is een groot woord (zie 2.8).

[L3dnov 17]

de rechter heeft binnenkweken IN DIT GEVAL buitenbeschouwing gelaten daar er al vast gesteld was dat het alleen om 2 buitenplanten ging. hierdoor was er geen sprake van een bedrijfsmatige hennepkwekerij.

 

ook heeft de rechter gelet op de Aanwijzing Opiumwet van het Openbaar Ministerie, waarin 5 planten of minder niet gerekend zal worden tot bedrijfsmatige teelt ( dus alleen voor eigen gebruik).

 

hierdoor was er geen sprake van een beroepsmatige kwekerij. de huurder is veroordeeld voor het feit dat de hoeveelheid wiet die in zijn bezit was ruim het toegestane overschreed.

 

 

 

 

nu kan je als advocaat wel stellen op de volgende punten van de rechter, indien er wél professionaliteit aanwezig was. namelijk dat er géén overlast was voor de omwonenden en dat er géén gevaar zetting plaatsvond. (geen gerommel met de meter en zwaardere zekeringen)

of een rechter hier in meegaat zal moeten blijken, echter, de kans is aanwezig.